آیا مولفه‌های کاهش قیمت مسکن پدیدار می‌شود؟

به گزارش خبرنگار اقتصادی خبرگزاری برنا، متوسط قیمت مسکن در مردادماه امسال با ۱۰.۵ درصد افزایش نسبت به ماه قبل به ۲۳ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان رسید. این درحالی است که متوسط قیمت مسکن در سال ۹۸ به ۱۳ میلیون و ۳۳۰ هزار تومان، در سال ۹۷ به ۸ میلیون و ۲۴۱ هزار تومان رسیده بود. با مقایسه درآمد خانوار، شاهد کاهش تقاضای مصرفی مسکن هستیم. در واقع بخش بزرگی از تقاضایی که در بخش مسکن وجود دارد، ناشی از سرمایه‌گذاری بوده است.

درباره مهم‌ترین دلیل افزایش تحولات پر التهاب بازار مسکن، اخیراً محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی، به افزایش حجم نقدینگی در کشور اشاره کرده و گفته بود: «کافی است سوداگران احساس کنند یک بازار از بازدهی خارج شده است سریعا نقدینگی‌ها را از بازاری خارج و به بازاری دیگر منتقل می‌کنند. به طور مثال زمانی که قیمت مسکن در منطقه‌ای از تهران، پایین‌تر از حد «مقایسه‌ای» باشد، سودجویان بلافاصله نقدینگی را به آن منطقه سرازیر می‌کنند یا به قولی به آنجا، هجوم می‌برند و بعد از مدتی این نقدینگی را به جای دیگری انتقال می دهند، این اتفاق به دلیل حجم زیاد پول سرگردان در بازار رخ می‌دهد و هدف، ایجاد تلاطم در یک بازار است لذا زمانی به بازار مسکن و زمانی هم به بازارهای دیگر همچون طلا، سکه، خودور و...هجوم می برند.»

«مهدی سلطان محمدی»، تحلیلگر بازار مسکن، معتقد است که این تحلیل در شرایط فعلی منطبق با واقعیت‌های بازار مسکن است.

این کارشناس بازار مسکن تشریح می‌کند: مهم‌تریم علت افزایش قیمت مسکن، رشد نقدینگی در بازار است. مدت‌ها است که برخی منتقدین حضور دلال‌ها در بازار مسکن، قیمت‌های کاذب و سایت‌های مجازی را علت التهاب در بازار مسکن می‌دانستند. درحالیکه این، آدرس غلط دادن است. آنها ریشه مشکلات مسکن در کشور را به درستی نمی‌بینند. رشد نقدینگی در کشور نه تنها بر قیمت مسکن، بلکه بر کل دارایی‌های سرمایه‌ای و کالاها و محصولات و به طور کلی، تورم موجود در کشور موثر بوده است.

سلطان محمدی خاطر نشان می‌کند: تاثیر افزایش حجم نقدینگی موجب تورم بیش از ۲۰ درصدی در سال‌های اخیر شده است؛ این در حالی است که تورم جهانی کمتر از ۵ درصد بوده است.

او می‌افزاید: در یک نگاه ریشه‌ای به مسئله التهابات بازار مسکن، باید به ناترازی بودجه دولت و بانک‌ها اشاره کنیم. در واقع تا زمانی که دولت بیش از درآمدش هزینه می‌کند و بانک‌ها بیش از سود می‌پردازند، مجبور هستند که این شکاف را از طریق رشد نقدینگی در کشور جبران کرده و خلق پول کنند.

این تحلیلگر بازار مسکن معتقد است که اگر رشد اقتصادی به شکل مطلوبی در کشور وجود داشت، این رشد نقدینگی با رشد اقتصادی جبران می‌شد اما مادامی که شرایط رشد اقتصادی در کشور فراهم نشده، شاهد رشد تورم در همه بخش‌ها از جمله مسکن هستیم.

سلطان محمدی تصریح می‌کند: اگر بخواهیم به سراغ سرچشمه‌های قیمت مسکن و تورم برویم، دولت باید بکوشد تا انضباط مالی و پولی را در هزینه و درآمد خود رعایت کند.

این تحلیلگر بازار مسکن البته به دلایل فرعی رشد قیمت مسکن نیز اشاره می‌کند که از جمله مهم‌ترین آنها، افزایش قیمت زمین به علت کمبود زمین است.

او با اشاره به وظایف و مسئولیت‌های وزارت راه و شهرسازی در کنترل دلایل فرعی رشد قیمت مسکن می‌گوید: طی این سال‌ها معمولاً متوسط رشد سالانه قیمت مسکن حدوداً ۲۵ درصد و حدوداً سه درصد بیش از نرخ رشد تورم بوده است.

او می‌افزاید: یک درصد از سه درصد رشد بیشتر قیمت مسکن نسبت به تورم سالانه، مربوط به افزایش کیفیت ساختمان بوده است که وزارت راه و شهرسازی در قالب طرح‌های مقاوم‌سازی عملی کرده است. سازه‌های جدید در برابر زلزله مقاوم‌تر هستند و نما و تجهیزات واحدهای مسکونی، بهتر از قبل شده است. این مسئله هزینه‌هایی دارد که بر قیمت مسکن اثر می‌گذارد.

سلطان محمدی خاطر نشان می‌کند: دو درصد دیگر نیز مربوط به افزایش قیمت زمین است. این مسئله در شهرهای بزرگ لندن، پاریس، تورنتو، سئول و هنگ کنگ نیز وجود دارد که به علت کمیابی زمین در شهرها است.

این تحلیلگر بازار مسکن تصریح می‌کند: بعد از انقلاب مشکل کمبود زمین را به این شیوه جبران کردند که زمین‌های زیادی را مصادره کردند و شهرها را فیزیکی توسعه دادند. بعدها که مجدداً با مشکل کمیابی زمین روبه‌رو شدند، تراکم را بالا بردند و وقتی دیگر از لحاظ عمومی و افقی شرایط اشباع شد، مشکلات کمبود زمین هرچه بیشتر خود را نشان داد.

او می‌افزاید: نقش وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی این است که شهرهای اقماری جدید توسعه و گسترش پیدا کنند و راه‌های دسترسی مناسب به شهرهای اقماری را افزایش دهد. این کاری است که وزارت مسکن و شهرسازی باید انجام بدهد و با یک سال و دو سال نتیجه نمی‌دهد. متاسفانه در کشور ما مسئولان راه‌حل‌های کوتاه مدت ارائه می‌کنند، در حالیکه در حوزه مسکن، راه‌حل‌های کوتاه مدت جواب نمی‌دهد و باید برنامه ریزی بلند مدت داشت. ممکن است هریک از این راهکارها در دوره وزیر جواب ندهد و نتایج آن در دوره وزرای بعدی مشخص شود. مردم نیز توقع دارند مشکل مسکن آنها به صورت در مقطعی که خیلی مشکلات حادی دارند، حل شود. 3