چرخه‌های مسکن، چندان به سیاست‌گذاری‌های دولت بستگی ندارد/ده‌ها مولفه وجود دارد که تعیین نرخ اجاره‌بها را غیرممکن می‌کند/ورود دولت به مسکن منجر به بسته شدن قراردادهای زیرزمینی شد

به گزارش گروه خبر خبرگزاری برنا؛ نابسامانی‌های حوزه مسکن و افزایش قیمت و اجاره‌بهای آن در کشور، دولت را بر آن داشت که به ارائه راهکارهایی برای کنترل و تسلط بر این بازار بپردازد.

لایحه مالیات بر عایدی سرمایه، حمایت دولت و وزارت راه و شهرسازی از طرح جامع مسکن، راه‌اندازی سامانه جامع مسکن به منظور مهار دلالان تورم قیمتی در بازار مسکن، آیین‌نامه اجرایی قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن و تخصیص زمین برای ساخت و ساز خانه، از مواردی است که دولت با استمداد از آنها، درصدد نظارت و کنترل هرچه بیشتر بر این بازار برآمده است.

با وجود این موارد اما، «محمد اسلامی»، وزیر راه و شهرسازی، در حاشیه افتتاح ۲۰۹۰ واحد مسکونی در قالب برنامه اقدام ملی، تولید و عرضه مسکن در شهر جدید اندیشه اظهار کرد: «نمی‌توان برای قراردادهای اجاره سقف تعیین کرد.»

به نظر می‌رسد که راهکارها برای کنترل قیمت‌ مسکن و اجاره‌بها به تعیین سقف از سوی عوامل بیرونی محدود نمی‌شود و راه‌حل‌هایی از این دست تبعاتی را در درازمدت به همراه خواهد داشت که هرج و مرج بیشتر در این حوزه از مصادیق آن محسوب می‌شود.

«مهدی سلطان‌محمدی»، کارشناس و فعال بازار مسکن، در خصوص مداخله دولت در حوزه مسکن و تعیین سقف اجاره‌بها به خبرنگار برنا گفت: مداخله دولت در تعیین نرخ اجاره بها در ظاهر ممکن است که مطالبه بخشی از مستاجرین باشد و برخی عنوان کنند که مداخله دولت می‌تواند به کاهش اجاره واحدهای مسکونی منجر شود؛ ولی واقعیت این است که این مداخلات نه تنها وضعیت را بهتر نمی‌کند بلکه وضعیت مستاجرین دشوارتر خواهد شد.

این کارشناس مسکن تعیین سقف قیمت اجاره‌ بها را منطقی ندانست و بیان کرد: مسکن یک کالای همگن نیست که بشود نرخ واحدی را برای آن در همه جای شهر یا حتی در یک منطقه، یک محله یا حتی در یک کوچه خاص گذاشت. هر ساختمان مسکونی ویژگی‌های منحصر به فردی دارد. از سویی میزان اجاره به شرایط مالی مستاجر هم بستگی دارد. بنابراین مداخله دولت در این امر غیرممکن است.

وی افزود: دولت ابزاری ندارد که بتواند برای تک تک واحدهای اجاره‌ای، اجاره بهای عادلانه تعیین کند. در یک مجتمع مسکونی واحدهای شمالی، جنوبی، شرقی، غربی، طبقات بالا، طبقات پایین‌تر، بازسازی شده و نشده، پارکینگ دار و بدون پارکینگ و ده‌ها مولفه دیگر وجود دارد که تعیین نرخ اجاره‌بها را غیرممکن می‌کند؛ حتی اگر دولت بکوشد که چنین کاری را بکند، نتیجه‌ای جز فساد بیشتر و انعقاد قراردادهای زیرزمینی، نتیجه‌ای نخواهد داشت.

سلطان‌محمدی نتیجه این دخالت را افزایش فشار بر مستاجران دانست و بیان کرد: در این صورت نهایتا عرضه کاهش می‌یابد و فشار بر مستاجرین افزایش خواهد یافت. در چنین شرایطی مستاجرین مجبور می‌شوند علاوه بر ارقام رسمی، ارقامی را هم زیرمیزی پرداخت کنند تا بتوانند به اجاره واحدهای درخواستی‌شان دسترسی پیدا کنند.

وی افزود: در هیچ جای دنیا این تجربه با موفقیت توام نبوده، ایران هم طبیعتا در این تجربه شکست خواهد خورد. خوشبختانه مسئولین وزارت مسکن و شهرسازی بعد از اعلام‌های اولیه در خصوص تعیین سقف اجاره‌بها، با بررسی‌های کارشناسی متوجه شدند که تعیین سقف برای اجاره‌بها مسیر درستی نیست.

این فعال بازار مسکن راه‌حل نهایی را در مهار تورم و کنترل نقدینگی دانست و گفت: قیمت اکثر کالاها متناسب با تورم افزایش پیدا می‌کند. اجاره هم متناسب با تورم افزایش پیدا کرده‌ است. راه حل این معضل کنترل تورم است، مهار تورم در گرو کنترل نقدینگی بوده و راه حل کنترل نقدینگی انضباط بیشتر در مخارج دولت است. اگر این کارها انجام شود، مشکل اجاره حل خواهد شد.

وی افزود: قیمت مسکن در میزان اجاره دخیل و از طرفی اجاره، بازدهی سرمایه‌گذاری در بخش مسکن است. ولی نهایتا افزایش قیمت مسکن در درازمدت با تورم مرتبط می‌شود؛ ممکن است در کوتاه‌مدت انحرافاتی نسبت به تورم داشته باشد ولی در درازمدت با اختلاف خیلی کمی همراه با تورم حرکت می‌کند.

این کارشناس مسکن در خصوص راهکارهای دولت اظهار کرد: دو نکته را باید مدنظر داشت؛ اولا راهکارهایی که برای مسئله اجاره و حل معضل آن ارائه پیشنهاد می‌شود، یک‌بُعدی نیستند و در این خصوص باید موضوعات در ابعاد مختلف بررسی شود. چون این مسئله چندبُعدی است، بنابراین راه‌حل‌ها باید در ابعاد مختلف ارائه شود. نکته دوم اینکه این طرح‌ها، مجموعه‌ای است که باید اجرایی شود، طرح‌های دیگری هم هست که برخی از آنها در دستور کار بوده‌اند و برخی هم باید در دستور کار قرار بگیرند.

سلطان‌محمدی با بیان اینکه راه‌حل‌ها در کوتاه‌مدت منتج نخواهند بود، گفت: راه حل‌هایی که برای بخش مسکن تدارک دیده می‌شود در کوتاه‌مدت جواب نخواهد داد، اگر ما انتظار داشته باشیم در چشم‌اندازهای چند ماهه یا یک ساله یا دو ساله جواب بدهد انتظار واقع بینانه‌ای نیست. برنامه‌ریزی‌ها باید درازمدت باشد و راه‌حل‌ها عموماً به این سمت برود که عرضه واحدهای اجاره‌ای افزایش یابد. در شرایط کنونی باید سازنده‌ها ترغیب شوند که مسکن اجاره‌ای بیشتری بسازند و برای عرضه واحدهای اجاره‌ای توسط مردم نیز تشویق‌هایی در نظر گرفته شود.

وی در خصوص آمار خانه‌های خالی گفت: آمار خانه‌های ‌خالی در کل ایران دو و نیم میلیون است که نیم میلیون این خانه‌ها در تهران هستند. بیشترین میزان خانه‌های خالی در شهرستان‌ها و مناطق کم برخوردار است، در استان‌هایی چون سیستان و بلوچستان، اینکه این خانه‌های خالی چه وضعیتی دارند، دقیقا مشخص نیست. آمار خانه‌های خالی از طریق سرشماری‌ها تهیه شده‌ است، می‌دانیم که در سرشماری، اطلاعات کاملی درباره چگونگی خالی بودن خانه‌ها جمع‌آوری نمی‌شود چون هدف سرشماری عمومی این نیست.

این فعال بازار مسکن افزود: در سال‌های 89 تا 92 عرضه واحدهای مسکونی به طرز قابل ملاحظه‌ای افزایش پیدا کرد و پروژه مسکن مهر هم در کنار افزایش عرضه، در جریان بود. مجموعه اینها ممکن است یک مازاد عرضه‌ایی را برای سال‌های بعدی ایجاد کرده باشد و بخشی از آن در بازار جذب نشده باشند. خالی ماندن حدود نیمی از این خانه‌ها طبیعی است. در همه جای دنیا در مورد خانه‌های خالی چنین درصدهایی وجود دارد. نیمی از خانه‌های خالی متعلق به کسانی است که به هر دلیلی در حال تغییر برنامه‌اند یا در حال جابه‌جایی و ساخت و ساز هستند، می‌ماند نیمی دیگر از خانه‌های خالی که بخشی از این نیمه هم در بازار جذب شده و برای جذب باقی آن، باید سیستم‌هایی اعمال شود تا مالکان تشویق شوند که خانه‌هایشان را وارد بازار کنند.

وی در خصوص تاثیرگذاری عرضه خانه‌های خالی به بازار گفت: ولی اگر متوقع باشیم که موضوع خانه‌های خالی می‌تواند تغییر قابل توجهی در بازار ایجاد کند، این انتظارِ واقع بینانه‌ای نیست. به هر حال اگر مالکین خانه‌هایی که دارند را عرضه نکرده‌اند، دلایلی داشته‌اند یا آن خانه‌ها را برای فرزندانشان نگه داشته‌اند یا قصد نوسازی و بهسازی دارند یا آماده فروش هستند یا کسانی هستند که خارج از کشور رفته‌اند و گاهی به کشور مراجعه می‌کنند و ... .

سلطان‌محمدی با تاکید بر کنترل تقاضاهای سوداگرانه در حوزه مسکن اظهار کرد: بخشی از خانه‌های خالی هم ممکن است متعلق به مالکینی باشد که نیت سوداگری دارند. برای اینها باید روش‌هایی را در پیش گرفت که همچین نیتی در نگه داشتن خانه‌های خالی تضعیف شود؛ یعنی افراد به نیت اینکه خانه گران شود و بعدا گران‌تر بفروشند به سمت بازار مسکن نیایند. تقاضای سوداگرانه‌ی مسکن باید کنترل و سیاست‌هایی در جهت مهار آن اتخاذ شود. ولی در مجموع تصوراتی که درباره کارکرد خانه‌های خالی می‌شود، درست نیست.

سلطان محمدی در خصوص افزایش 60 درصدی وام مسکن و کارکرد اعتبارات بانکی در بهبود وضعیت مسکن گفت: وام مسکن مربوط به بخش تقاضا می‌شود. در بخش تقاضا یکی بودجه خانوار مطرح می‌شود. وقتی درآمد ملی رو به کاهش است، تقاضای خانوار هم برای خرید مسکن کاهش پیدا می‌کند. منبع دیگری که می‌تواند تقاضا را تقویت کند اعتبارات بانکی است. همانطور که شاهد بوده‌ایم، میزان وام‌های مسکن را تا اندازه‌ای افزایش داده‌اند ولی واقعیت این است که افزایش قیمت خانه انقدر شدید بوده است که این افزایش وام چندان به چشم نمی‌آید و نتوانسته موثر واقع شود. راه حل اصلی این است که افزایش قیمت‌ها کنترل شود و راه حل کنترل افزایش قیمت‌ها کنترل تورم است.

وی در خصوص منطق حاکم بر بازار مسکن اظهار کرد: دولت‌ها هنگام وارد شدن به دوره رکود ادعا می‌کنند که ما توانستیم تغییرات افزایش شدید قیمت‌ها را مهار کنیم و در هنگام ورود به دوره رونق هم ادعا می‌کنند که ما توانستیم با سیاست‌های تشویقی رونق، ایجاد کنیم. واقعیت این است که چرخه‌های مسکن، بیشتر از متغیرهای داخلی خودشان تبعیت می‌کند و چندان به سیاست‌گذاری‌های دولت بستگی ندارد، دولت مداخله بسیار محدودی در بازار مسکن دارد.

این فعال بازار مسکن در پایان، در پاسخ به این سوال که چه زمانی شاهد کاهش قیمت‌ها خواهیم بود، گفت: بیش از 95 درصد عرضه مسکن، توسط بخش خصوصی انجام شده‌ است. ساز و کارهای درونی بازار مسکن است که چرخه‌های رونق و رکود را ایجا می‌کند. به نظر می‌آید که ما داریم به انتهای دوره رونق نزدیک می‌شویم؛ ولی هیچکس نمی‌تواند دقیقا مشخص کند که در چه ماهی این اتفاق خواهد افتاد. آنچنان که از دوره‌های قبل شاهد بودیم و شواهد نشان می‌دهد، می‌توانیم انتظار داشته باشیم که در طول ماه‌های آتی بازار مسکن از جوش و خروش خود بیفتد و به سمت رکودی که احتمالا دو یا سه سالی طول خواهد کشید، برود.