مهم ترین گام برای نوسازی بافت فرسوده تامین زمین است

به گزارش گروه اقتصادی خبرگزاری برنا؛ اکبر رحمتی کارشناس مسائل شهری و مسکن  گزارش مفصلی در خصوص محدودیت بافت های فرسوده برای تولید وعرضه مسکن ارائه داد و گفت:  از آنجایی که اولویت دولت دوازدهم  در حوزه مسکن بر سیاست تولید و عرضه مسکن از طریق نوسازی بافت‌های فرسوده متمرکز شده است و در این خصوص سیاست گذاری های لازم در قالب بسته های تشویقی - حمایتی و اعطای تسهیلات بانکی در دستور کار دولت است با این وجود مداخله در این محدوده ها به دلیل ویژگی های متفاوت فرهنگی، اقتصادی، اجتماعی و کالبدی آن، از پیچیدگی های خاصی برخوردار است. چنانچه مد نظر قرار ندادن  این ویژگی ها در مداخلات گذشته، صدمات جبران ناپذیری را به این محدوده ها تحمیل کرده است.

وی افزود: وجود مسائل و معضلات مختلف فرهنگی، اقتصادی، اجتماعی و کالبدی در این محدوده ها، مانع و محدودیتی بزرگ برای دستیابی دولت به اهداف خود در بخش تولید و عرضه مسکن است.

این کارشناس مسکن ادامه داد: وجود این مسائل و معضلات باعث کاهش انگیزه سرمایه گذاران بخش مسکن شده و  آنان را از ورود به پروژه های بافت فرسوده برحذر می دارد. از جمله این مسائل  می توان به موارد ذیل اشاره کرد:

مسائل اقتصادی:

از آنجایی که عوامل اقتصادی نقش بسزایی در توسعه شهری دارند، بافت های فرسوده نیز از این قائده مستثنی نیستند. با اندکی تامل در وضعیت اقتصادی خانوارهای ساکن در بافت فرسوده می توان متوجه شد که ساکنان این محدوده ها عمدتا  از اقشار کم درآمد جامعه بوده و از امکان مالی لازم برای نوسازی خانه های خود برخوردار نیستند. درواقع این افراد بانک پذیر نبوده و حتی توان بازپرداخت وام و تسهیلات اعطایی دولت را هم ندارند. از سوی دیگر پایین بودن قیمت مسکن نوساز و صرفه اقتصادی پایین سرمایه گذاری در این محدوده ها نسبت سایر نقاط شهری، جریان سرمایه گذاری های بخش مسکن را به سمت مناطق متوسط و اعیان نشین سوق می دهد. هم چنین با توجه به اجاره پایین ابنیه واقع در بافت های فرسوده، سهم قابل توجه اجاره نشینی در این بافت ها و وابستگی معیشت مالکین و مستأجرین به این نوع از سکونت، نوسازی و بهسازی بخش هایی از بافت فرسوده با چالش جدی مواجه ساخته است.

مسائل اجتماعی – فرهنگی:

شأن اجتماعی پایین بخش هایی از بافت های فرسوده به دلیل موقعیت شهری، طبقه و ترکیب اجتماعی ساکنان سبب شده است که حس تعلق ساکنان به بافت کاهش یابد و علاقه ای به سرمایه گذاری در آن نداشته باشند. به طوری که در طول چند دهه اخیر خروج ساکنین بومی از این محدوده ها  و فروش و اجراه املاک به اقشار مختلف و آسیب پذیر جامعه مشکلاتی نظیر معضلات امنیتی ، بزهکاری، مجرد نشینی، اتاق نشینی، خانه های تیمی و... را به وجود آورده است که در نهایت منجر به شکل گیری ذهنیتی منفی از بافت های فرسوده گشته است. لذا از آنجایی که ویژگی های فرهنگی ساکنین هر محدوده  یکی از عوامل اساسی در افزایش قیمت مسکن بشمار می رود، بنابراین وجود این عوامل منفی موجبات کاهش انگیزه سرمایه گذاری و ساخت و ساز را به نسبت سایر محدوده های شهری فراهم می سازد.  

مسائل کالبدی:

ویژگی های کالبدی بافت های فرسوده از جمله ، ریزدانگی و مساحت پایین قطعات، نفوذناپذیری و تنگ و باریک بودن معابر، جهت قرارگیری و شکل هندسی ناموزون قطعات از موانع نوسازی آنها به شمار می رود که می تواند نقش بسزایی در افزایش هزینه های تمام شده ساخت و ساز و کاهش سرمایه گذاری و نوسازی در این محدوده ها داشته باشد. از سوی دیگر وجود مشکلات زیر ساختی و کمبود سرانه کاربری های عمومی و خدماتی در این محدوده ها موجبات استقبال کم مردم در ورود به این بافت ها و رکود بازار تولید و عرضه مسکن در آن را فراهم آورده است.

مسائل حقوقی و مالکیت:  

از آنجایی که گام نخست جهت اجرای یک پروژه نوسازی بافت فرسوده تامین زمین به یکی از دو روش تملک و یا مشارکت با ساکنین است. هر کدام از این دو روش مسائل و مشکلات مخصوص خود را دارند. در روش تملک اراضی از آنجایی که بافت های فرسوده اکثراً دارای قطعات ریزدانه بوده و برای اجرای یک پروژه با مساحت مناسب نیاز به تملک چندین پلاک است. در مواجهه با همچنین موضوعی سرمایه گذار با مالکین متعددی روبرو می شود که توافق با همه آنها جهت فروش و واگذاری ملک خود مشکلات خاص خود نظیر پیشنهاد قیمت های گزاف و غیر واقعی از سوی مالکین را دارد. راهکار دوم در این خصوص ورود سرمایه گذار در قالب پروژه های مشارکتی هست. در اجرای این پروژه ها که بنا به ریزدانگی قطعات اکثرا بصورت پروژه های تجمیعی اجرا می شود، سرمایه گذار دوباره با مالکین و پلاک های متعدد که هر کدام  مسائل و مشکلات اقتصادی و حقوقی متفاوت دارند، روبرو خواهد شد. از مشکلات عمومی نظیر مسائل اقتصادی مالکین گرفته تا مشکلات خاص حقوقی و ثبتی نظیر ورثه ای، مشاع، موقوفه و یا تصرفی بودن املاک. بنابراین تعداد املاکی که دارای چنین محدودیت هایی حقوقی و ثبتی است قابل توجه می باشد و هر کدام از این مسائل به نوبه خود تاثیر بسزایی در کاهش انگیزه ورود سرمایه گذار به این محدوده ها را دارند.

ضوابط شهرسازی و طرح های توسعه شهری:  

علی رغم اینکه شهرداری با ابلاغ بسته های تشویقی نوسازی بافت فرسوده مشوق های مناسبی را جهت ترغیب ورود سرمایه گذاران به عرصه نوسازی بافت های فرسوده در نظر گرفته اند، اما  از یک سو وجود ویژه گی های خاص کالبدی در بافت های فرسوده و از سوی دیگر وجود ضوابط خشک و انعطاف ناپذیر در طرح های توسعه شهری( طرح جامع و تفصیلی) موانعی جدی بر سر راه نوسازی این بافت ها  به حساب می آیند. بعنوان مثال موقعیت قراره گیری خاص ، پایین بودن مساحت و شکل نامنظم هندسی قطعات در بافت فرسوده، موجب محدودیت در طراحی پلان ساختمان علی الخصوص تامین پارکینگ مورد نیاز طبق ضوابط طرح تفصیلی می گردد.از آنجاییکه دریافت حداکثر تراکم ساختمانی و تفکیک واحدهای آن وابسته به تامین پارکینگ می باشد، عدم تامین پارکینگ مورد نیاز در ملک باعت کاهش تراکم و تفکیک نامناسب واحدها میگردد که این موضوع به نوبه خود موجب کاهش ظرفیت نوسازی و انگیزه سرمایه گذاری می شود. از سوی دیگر تهیه و اجرایی طرح های ویژه نظیر طرح های ساماندهی و طرح های تفصیلی ویژه بافت فرسوده که از انعطاف لازم برای این محدوده ها برخوردارند، با مشکلات جدی در بخش اجرا مواجهه هستند و در کنار دیگر طرح های توسعه شهری (طرح های جامع و تفصیلی)  نتوانسته اند جایگاه اجرایی خود را بدست آورند.

رحمتی در پایان افزود: باید توجه داشت که نوسازی بافت های فرسوده و به نوبه آن تولید و عرضه مسکن در این محدوده ها  علی رغم وسعت قابل توجه آنها، با محدودیت های جدی مواجهه است. در این میان دولت و سایر متولیان بخش مسکن باید در نظر داشته باشند که دستیابی به اهداف تعیین شده در این بافت ها، بدون حضور همه نقش آفرینان و مشارکت آنان امری ناممکن است. ایجاد چنین فضایی تنها با اتکا به اقدامات تشویقی در حوزه تامین مالی مسکن ممکن نبوده و نیازمند وجود فضای قابل اعتماد برای جلب مشارکت واقعی همه نقش آفرینان علی الخصوص ساکنین این محدوده هاست. مشارکتی که اقدامات اجرایی نوسازی براساس آن شکل گرفته و تداوم یابد و در نهایت بستری روشن و قابل اعتماد را برای شکل گیری نهادها و اقدامات مشارکتی فراهم سازد.